Ответ для Юрия. Принцип определения цены.

Недвижимость может являться как: объектом потребления (для собственного проживания), объектом производства (купил-сдаю,получаю доход), объектом инвестирования (купил - продал, получил прибыль или под залог недвижимости взял кредит).

Здесь рассмотрим недвижимость как объект потребления. Для собственного проживания.

Потребителю надо где то жить! Удовлетворить свою потребность он может следующими способами: Аренда, найм жилья-срочное право пользования, и Покупка - приобретения права собственности. Есть ещё Ипотека - но, по сути, это таже аренда с правом выкупа.

Если отбросить все психологические аспекты, как чувство собственника, уверенности, что отсюда меня никто не выселит и пр., а также возможность ипользовать свое жилье как залог, то Потребителю все равно каким способом удовлетворять свою потребность в жилье. Арендой или Покупкой. Есть определенная цена квартиры, выше которой выгоднее арендовать, ниже -выгоднее покупать. Закономерный вопрос - выгоднее чем что? Ответ - выгоднее чем ставка по вкладу банка.

Разберем пример. Допустим у меня в наличии 2 000 000 рублей. Или 67 000 долларов. Средняя ставка по вкладам, допустим для удобства счета 12%. Т.е. 1 % в месяц.
На имеющуюся у меня сумму я могу приобрести 1 комнатную квартиру эконом класса . Типа хрущевка.
А могу положить эти деньги в банк. И при 12% годовых, я получаю 20 000 в месяц. Это позволит мне арендовать жилье классом выше.Например двухкомнатную, или однокомнатную бизнес-класса. При этом мои 2 000 000 руб. никуда не деваются, и я всегда могу ими воспользоваться при необходимости. Или арендовать 1 комнатную квартиру эконом класса за 10 000руб. А остальную сумму накапливать либо тратить. Аренда получается выгоднее.Деньги сохраняются,
Если ставка банка упадет до 6% годовых, т.е. до 0,5 % в месяц - то я буду получать по вкладу 10 000 рублей, и на них я смогу арендовать только 1 комнатную квартиру эконом-класса, и ниже. Тогда выгоднее её будет приобрести.

Объективная цена квартиры при ставке в N % будет равна той сумме, при которой потребителю все равно, арендовать или покупать квартиру.

Чуть попозже, если надо, разберем конкретно твой пример по Украине, хорошо? Я сейчас в кресло к стоматологу сажусь

цены аренды и продажи в г.Херсоне, депозитные ставки разных банков, и др.

для примера - по двум районам в Херсоне

Шуменский / Таврический

1к.
Аренда
1000 грн. / 1200 грн.

Продажа
184000 грн. (23000 долл.) / 200000 грн. (25000 долл.)

2к.
Аренда
1300 грн. / 1500 грн.

Продажа
224000 грн. (28000 долл.) / 256000 грн. (32000 долл.)


.

Приблизительное соотношение количества покупателей и продавцов

По мнению наших – соотношение примерно в пределах:

На одного покупателя приходится около 7-10 объектов жилой недвижимости;



Еще другая статистика

- в среднем, в период активной продажи (в течение месяца-двух) квартиру просматривают 5 раз;

- в среднем, на однушках уступают для продажи от заявленной цены – до 1000 долл. (8000 грн.), а на двушках – 1000-2000 долл. (8-16тыс. грн.);

- суммируя предыдущие два пункта – если сразу сбросить цену на 1000-2000 долл., то очередь из покупателей будет в пределах 5 чел. (хотя есть куча исключений)

------------

А вот с банками полная непонятка - на что можно ориентироваться.

Я нашел сайт, где собраны все депозитные программы наших банков.

Там можно менять параметры прямо в форме запроса – разные банки, разные условия вкладов, разные периоды, …

Вот самые характерные (смотреть надо внизу страницы):

Сбербанк России

ссылкаmaanimo.com/deposits/products/filter/UAH-100000-100000-12-36-%5B117%5D-any-any-any-0-any-allссылка

ставки - 8-10%

---

Ощадбанк (украинский сбербанк)

ссылкаmaanimo.com/deposits/products/filter/UAH-100000-100000-12-36-%5B90%5D-any-any-any-0-any-allссылка

- от 6 до 14 %

---

выборка по крупнейшим банкам

ссылкаmaanimo.com/deposits/products/filter/UAH-100000-100000-12-36-%5Bgroup1%5D-any-any-any-0-any-allссылка

- в среднем 14-15 %, хотя есть и 3, и 6, и 8, а с другой стороны – 19.5

-----------------------------------

Вот рейтинг банков по надежности вкладов

ссылкаbizkiev.com/content/view/1131/205/ссылка

В этой статье есть такая фраза:

«По данным аналитиков Брокбизнесбанка, сейчас средняя депозитная ставка в гривне сроком на год составляет 11,9%, тогда как, положив деньги на месяц, клиент получит в среднем лишь 5,9% годовых.»

зы
у меня не получается вставлять активные ссылки, но без этих сайтов ничего не понятно
поэтому я ссылки отделил с двух сторон словом - ссылка. Надо скопировать и вставить в адресную строку браузера

Денис: "ставка вашего сбербанка, по вкладу который дает возможность в любой момент снять все деньги, без штрафных санкций. Он, обычно, самый низкий. И курс гривна/доллар на текущую дату."

Два варианта с их сайта:
Депозит «„МОБІЛЬНИЙ” (на вимогу)»
Банк:
Ощадбанк
Колл–центр:
(800) 501-62-20
Сайт:
ссылкаoschadnybank.comссылка Информация актуальна на 12 января 2012 года.

"Мобильный по требованию"
Общая информация
Номинальная ставка: 6,5%
Эффективная ставка: 6,5%
Тип ставки: фиксированная
Сумма: от 500 UAH
Срок: 18 мес.
Пролонгация: да
Выплата процентов
Капитализация: нет
Периодичность выплаты: ежемесячно
Выплата авансом: нет
Способ выплаты: на текущий счёт, на карточный счёт
Пополнение
Возможность: да
Сумма одного пополнения: от 50 UAH
Частичное снятие
Возможность: да
Досрочное расторжение
Штраф: нет
Потеря насчитанных процентов: да
Управление счетом
Call–center (через оператора): нет
M–banking (с мобильного): нет
E–banking (через интернет): нет
Социальная дифференциация
Для детей: нет
Для пенсионеров: нет

---
Депозит «Комбинированный срочный»
Банк:
Ощадбанк
Колл–центр:
(800) 501-62-20
Информация актуальна на 12 января 2012 года.
Общая информация
Номинальная ставка: 12%
Эффективная ставка: 12%
Тип ставки: фиксированная
Сумма: от 500 UAH
Срок: 18 мес.
Пролонгация: да
Примечания: Возможность изъятия средств без изменения процентной ставки при условии, если первоначальный взнос будет храниться на депозитном счете не менее 31 дня и если остаток средств на депозитном счете после совершения расходных операций будет составлять не менее 500 гривен
Выплата процентов
Капитализация: нет
Периодичность выплаты: ежемесячно
Выплата авансом: нет
Способ выплаты: на текущий счёт
Пополнение
Возможность: да
Сумма одного пополнения: от 50 UAH
Частичное снятие
Возможность: да
Досрочное расторжение
Штраф: нет
Потеря насчитанных процентов: нет
Управление счетом
Call–center (через оператора): нет
M–banking (с мобильного): нет
E–banking (через интернет): нет
Социальная дифференциация
Для детей: нет
Для пенсионеров: нет

я в онлайне 17-05 по Киеву

Здравствуй, я здесь.
Жду вопроса

прочитал мои цифры?

Да, прочел, заодно посмотрел сам

вопрос в принципе такой - для чего мы можем применить формулу расчета рыночной стоимости квартиры в зависимости от цены аренды и депозитной ставки?
- для убеждения продавца понизить цену?;
- для выяснения для себя - какая настоящая рыночная цена?
- что-либо еще?

все остальные вопросы будут зависеть от ответа на этот вопрос

Я использую эту формулу, для следующего: Какова нижняя планка стоимости квартиры, до которой можно снижать стоимость, и определения в каком направлении движется рынок.
Убеждать продавца цифрами бесполезно, кроме некоторых случаев. А покупателя часто эти цифры убеждают. В основном молодых, банкиров, экономистов. Дигиталов в общем.

заодно напомню мои сомнения:
Мы пытаемся вычислить рыночную цену продажи исходя из других рыночных цифр - стоимости аренды и депозитной ставки одного из банков

Вопрос - если мы сомневаемся в "рыночности" определения одной из цифр - стоимости продажи, то почему мы так уверены в "рыночности" остальных двух элементов формулы?

- аренда точно так же подвержена эффекту Шура Васин - Вася Шурин

- а как чудят банки, особенно украинские, в своей ценовой политике - ни в сказке сказать...

Аренда более точна. В них расхождение +/- 300 гривен. А банки более объективны, т.к. определяются в большинстве своем стоимостью кредита в США. Большинство банков мира кредитуются в ФРС США.

И еще одно- стоимость больше расчитывается из стоимости денег. % по вкладу, и что на него можно приобрести.

Admin пишет:Я использую эту формулу, для следующего: Какова нижняя планка стоимости квартиры, до которой можно снижать стоимость, и определения в каком направлении движется рынок.
Убеждать продавца цифрами бесполезно, кроме некоторых случаев. А покупателя часто эти цифры убеждают. В основном молодых, банкиров, экономистов. Дигиталов в общем.

Хорошо.
Я прикинул, что по твоим условиям у нас есть две депозитные программы в сбербанке (ощадбанке). По одной ставка 12 процентов, а по другой 6

Скорее всего, именно 6 процентов - та самая цифра, которая соответствует рынку в том смысле, как это имел в виду ты.

Ну... тогда примерно получается выход на наши суммы.
Давай я еще раз расчет произведу, а ты посмотри правильно ли я тебя понял -

берем арендную плату за месяц (1000грн.), и приравниваем ее к 1/12 части депозитной годовой ставки

если годовая - 6 процентов, то месячная - это 0,5 %

и потом определяем - сколько составляет 100 процентов

и это будет та самая сумма, положив которую в банк на депозит, мы будем в месяц получать те самые 1000 грн.
правильно?

Yury пишет:берем арендную плату за месяц (1000грн.), и приравниваем ее к 1/12 части депозитной годовой ставки

если годовая - 6 процентов, то месячеая - это 0,5 %

и потом определяем - сколько составляет 100 процентов

и это будет та самая сумма, положив которую в банк на депозит, мы будем в месяц получать те самые 1000 грн.
правильно?

Что собираемся вычислить? Рыночную стоимость квартиры, или выгодность приобретения? От чего отталкиваемся : от денег или от квартиры?

[quote="Admin"]

Yury пишет:берем арендную плату за месяц (1000грн.), и приравниваем ее к 1/12 части депозитной годовой ставки

если годовая - 6 процентов, то месячеая - это 0,5 %

и потом определяем - сколько составляет 100 процентов

и это будет та самая сумма, положив которую в банк на депозит, мы будем в месяц получать те самые 1000 грн.
правильно?

Точно!

Admin пишет:Я использую эту формулу, для следующего: Какова нижняя планка стоимости квартиры, до которой можно снижать стоимость, и определения в каком направлении движется рынок.
Убеждать продавца цифрами бесполезно, кроме некоторых случаев. А покупателя часто эти цифры убеждают. В основном молодых, банкиров, экономистов. Дигиталов в общем.

Еще, если я правильно понимаю - обычно все цены на все квартиры, по эффекту "Шура Васин", завышены на 20-30 процентов относительно "арендной"?
на практике у тебя так?

Admin пишет:

Yury пишет:берем арендную плату за месяц (1000грн.), и приравниваем ее к 1/12 части депозитной годовой ставки

если годовая - 6 процентов, то месячеая - это 0,5 %

и потом определяем - сколько составляет 100 процентов

и это будет та самая сумма, положив которую в банк на депозит, мы будем в месяц получать те самые 1000 грн.
правильно?

Что собираемся вычислить? Рыночную стоимость квартиры, или выгодность приобретения? От чего отталкиваемся : от денег или от квартиры?

а в чем разница?

Yury пишет:

Admin пишет:Я использую эту формулу, для следующего: Какова нижняя планка стоимости квартиры, до которой можно снижать стоимость, и определения в каком направлении движется рынок.
Убеждать продавца цифрами бесполезно, кроме некоторых случаев. А покупателя часто эти цифры убеждают. В основном молодых, банкиров, экономистов. Дигиталов в общем.

Еще, если я правильно понимаю - обычно все цены на все квартиры, по эффекту "Шура Васин", завышены на 20-30 процентов относительно "арендной"?
на практике у тебя так?

Сейчас-да! В 2009 наценки снижались до 5-10% Как только снизились до +5% -продажи встали. До 2008 года доходили до 45-50%
Мы сейчас о эконом классе говорим?

Admin пишет:

Yury пишет:

Admin пишет:Я использую эту формулу, для следующего: Какова нижняя планка стоимости квартиры, до которой можно снижать стоимость, и определения в каком направлении движется рынок.
Убеждать продавца цифрами бесполезно, кроме некоторых случаев. А покупателя часто эти цифры убеждают. В основном молодых, банкиров, экономистов. Дигиталов в общем.

Еще, если я правильно понимаю - обычно все цены на все квартиры, по эффекту "Шура Васин", завышены на 20-30 процентов относительно "арендной"?
на практике у тебя так?

Сейчас-да! В 2009 наценки снижались до 5-10% Как только снизились до +5% -продажи встали. До 2008 года доходили до 45-50%
Мы сейчас о эконом классе говорим?

Подожди, что-то я запутался. Наценка - это разница между выставляемой ценой продажи и "вычисленной по аренде и депозитам"?

Так по идее, чем эта разница больше, тем меньше покупатель готов покупать данную квартиру?

Тогда должно быть наоборот - если эта наценка уменьшается, то тем реальнее выставляемая продавцом цена?
Почему же продажи останавливаются?

Денис, мне пора уже ехать, буду прощаться

Можно, чтобы потом на этом форуме зарегистрировалась моя сотрудница - и позадавала вопросы на ее интересующие темы?
Или пока храним тайну?

да, конечно. без проблем

Yury пишет:
Подожди, что-то я запутался. Наценка - это разница между выставляемой ценой продажи и "вычисленной по аренде и депозитам"?

Так по идее, чем эта разница больше, тем меньше покупатель готов покупать данную квартиру?

Тогда должно быть наоборот - если эта наценка уменьшается, то тем реальнее выставляемая продавцом цена?
Почему же продажи останавливаются?

Верно. Наценка - это разница между объективной ценой и выставляемой ценой.
Чем эта разница больше, тем меньше покупателЕЙ готовЫХ покупать данную квартиру. Снижается спрос.
Когда цена снижается до объективной +5%, владельцу квартиры продажа становится невыгодной. По принципу"За такую цену я в ней сам поживу". Он может её сдавать, и получать минимум такой же, а чаще более высокий доход, чем доход по вкладу в банке. Он может брать кредит, под залог. Продаст он её только в случае крайней необходимости крупной суммы денег.Либо она ему обременительна. По разным причинам-наследство с довеском невыплаченных долгов, повесился кто-то из близких (был такой случай в практике).
Объективная цена - тот минимум, ниже которого продавать объект недвижимости экономически нецелесообразно.

Реальной ценой я называю такую стоимость квартиры, при которой квартиру гарантированно (реально) продать в течении 2-х недель.

Admin пишет:

Yury пишет:
Подожди, что-то я запутался. Наценка - это разница между выставляемой ценой продажи и "вычисленной по аренде и депозитам"?

Так по идее, чем эта разница больше, тем меньше покупатель готов покупать данную квартиру?

Тогда должно быть наоборот - если эта наценка уменьшается, то тем реальнее выставляемая продавцом цена?
Почему же продажи останавливаются?

Верно. Наценка - это разница между объективной ценой и выставляемой ценой.
Чем эта разница больше, тем меньше покупателЕЙ готовЫХ покупать данную квартиру. Снижается спрос.
Когда цена снижается до объективной +5%, владельцу квартиры продажа становится невыгодной. По принципу"За такую цену я в ней сам поживу". Он может её сдавать, и получать минимум такой же, а чаще более высокий доход, чем доход по вкладу в банке. Он может брать кредит, под залог. Продаст он её только в случае крайней необходимости крупной суммы денег.Либо она ему обременительна. По разным причинам-наследство с довеском невыплаченных долгов, повесился кто-то из близких (был такой случай в практике).
Объективная цена - тот минимум, ниже которого продавать объект недвижимости экономически нецелесообразно.

Реальной ценой я называю такую стоимость квартиры, при которой квартиру гарантированно (реально) продать в течении 2-х недель.

Хорошо. Получается, что наиболее оптимальная цена продажи (при которой квартира продастся за 2 недели) - находится где-то посредине между 5% наценкой и 30% наценкой.

А как ты определяешь величину этой наценки - для оптимальной продажи за две недели?
От чего она зависит?

Объективная цена + 10% = стартовая цена. До этой стоимости я стараюсь договориться с собственником квартиры. За эту цену квартира продается за 10, максимум 20 дней.
Каждые +5% увеличивает время продажи на 10-14 дней.

Пример. Заявленная цена 2 100 000 рублей. Объективная 1 700 000 рублей. Стартовая -1 870 000 рублей. Срок - до 21 дня. +5% (85 000 рублей) 1 955 000 рублей -около 5 недель. 2 050 000 рублей - почти два месяца.
Обычно округляем до ближайших 50 000 рублей.

Когда я веду переговоры с собственником, бывает, что он упирается в определенную сумму. Бывает, что советчики, или убеждения мешают.
Тогда я предлогаю провести эксперимент. Я даю рекламу за свои деньги в течении 3-4 недель по его цене и с его телефоном. Пусть сам определит, сколько покупателей готовы прийти, и купить. Если продается - что ж, я попал.
И одновременно организовываю свои аукционы , по цене, которую считаю стартовой. Собственник не обязан же продавать! Но видит людей, готовых приобрести по стартовой, стартовая +10% и т.д. НО, при этом договариваюсь, что если я окажусь прав в цене, то собственник оплатит мне двойной-тройной размер расходов на рекламу.
Собственник либо соглашается с пари, и соответственно я на этом зарабатываю, либо перестает упираться.

Admin пишет:Объективная цена + 10% = стартовая цена. До этой стоимости я стараюсь договориться с собственником квартиры. За эту цену квартира продается за 10, максимум 20 дней.
Каждые +5% увеличивает время продажи на 10-14 дней.

Пример. Заявленная цена 2 100 000 рублей. Объективная 1 700 000 рублей. Стартовая -1 870 000 рублей. Срок - до 21 дня. +5% (85 000 рублей) 1 955 000 рублей -около 5 недель. 2 050 000 рублей - почти два месяца.
Обычно округляем до ближайших 50 000 рублей.

Когда я веду переговоры с собственником, бывает, что он упирается в определенную сумму. Бывает, что советчики, или убеждения мешают.
Тогда я предлогаю провести эксперимент. Я даю рекламу за свои деньги в течении 3-4 недель по его цене и с его телефоном. Пусть сам определит, сколько покупателей готовы прийти, и купить. Если продается - что ж, я попал.
И одновременно организовываю свои аукционы , по цене, которую считаю стартовой. Собственник не обязан же продавать! Но видит людей, готовых приобрести по стартовой, стартовая +10% и т.д. НО, при этом договариваюсь, что если я окажусь прав в цене, то собственник оплатит мне двойной-тройной размер расходов на рекламу.
Собственник либо соглашается с пари, и соответственно я на этом зарабатываю, либо перестает упираться.

прикольно